سعيد بدوى المراقب العام(مدير قسم الضرائب العقاريه)
علم بلدك : لونك المفضل :
| موضوع: اسس التقييم العقارى 2 الجمعة 19 أغسطس 2011, 5:16 pm | |
| للتقييم العقاري أسس ينبني عليها ، ولا يقوم التقييم أو التثمين العقاري إلا بها ، وهي :
أ - تحديد موضوع التقييم : وتشمل تحديد : 1- الموقع , المباني الموجودة . 2- تحديد نوع ملكية العقار المقيم . 3- تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) . 4- تحديد الغرض من التقييم ( وهذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير ) . 5- تحديد تاريخ التقييم . 6- تحديد أي عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع طالب التقرير عن العوامل المحددة للتقييم . من المعلومات السابقة يتم تحديد الطريقة الأنسب لعمل التقييم و فى كثير من الأحيان تكون الطريقة الصالحة واحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات .
ب - تحديد المعلومات المطلوبة ومكان الحصول عليها : متى تم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات المطلوبة والمناسبة لكل طريقة ويجب أن يكون المقيم ملم بكيفية جمع المعلومات ومصادرها .
ج - جمع وتسجيل والتحقق من المعلومات : يمكن تقسيم المعلومات إلى : - معلومات عامة : ( البلد – المحافظة – المدينة – المنطقة المجاورة ) . - معلومات خاصة بالعقار : ( الموقع – البناء ) . - معلومات خاصة بطريقة التقييم : ( طريقة التكلفة- طريقة البيع السابق - طريقة رأسمال الدخل والمصروفات ) .
د - تحديد أقصى وأفضل استخدام للعقار : لتحديد قوى السوق الضاغطة لاستغلال العقار لأقصى وأفضل استخدام ( أعلى ربحية فى استخدام العقار ) . هذا التحليل يقتضي مراعاة الموقع , أبعاد قطعة الأرض , نوعية ومسطح البناء , جميع الخواص الطبيعية الأخرى ومدى مواءمة هذه الخواص لمقتضيات السوق بمعنى هل يخدم أفضل وأحسن استخدام متطلبات السوق والتى توضحها مؤشرات السوق مثل العرض والطلب .
هـ - تقدير قيمة الأرض : يتم فى هذه المرحلة مقارنة الخواص الطبيعية والخدمات المجاورة للموقع ( غير شاملة البناء ) بمثيلاتها بالمواقع القريبة التي لها أفضل وأحسن استخدام مماثل . بناءً على ما سبق يتم تعديل سعر الأرض لتعكس الاختلافات الجوهرية بين موقع التقييم والمواقع المقارنة . ومن هذه المقارنة وبالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر الأرض ( تقييم الموقع ) ( Site valuation ) .
و - تقدير قيمة المبنى ( التحسينات ) : بأحد الطرق الثلاثة المعروفة : 1 - طريقة التكلفة . 2 - طريقة المقارنة بالبيوع السابقة . 3 - طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل .
ز - التوفيق بين النتائج السابقة : عادةً الطرق السابقة لا تنتج قيمة واحدة للعقار . المقيم لا يجب أبداً أن يأخذ القيمة المتوسطة وإنما يجب إعطاء الوزن الأكبر للطريقة التي تحظى بأكبر وزن مقارنة بالطرق الأخرى والتى تعكس بأكبر دقة قيمة العقار .
ح - إعداد التقرير النهائي للتقييم : هذا التقرير يجب أن يحوي المحددات التي وضع فى إطارها التقرير ( وهي قائمة بالشروط المحددة لصلاحية التقرير ومحددة لدور المقيم والظروف العامة التي وضع تحتها التقرير ) . وذلك لحماية المقيم أولاً ولتوضيح ملابسات التقرير للقارئ ثانياً . كما يحوي التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التي اتبعها لإعداد التقرير وذلك لصالح طالب التقرير ولأحكام توافق تقارير التقييم المختلفة وللحكم على التقرير بطريقة موحدة .
| |
|
هنا جلال مدير إدارى المنتدى
علم بلدك : شخصية مفضله : دعاء : المزاج : الموقع : منتديات هنا جلال التعليمية
| موضوع: رد: اسس التقييم العقارى 2 الجمعة 19 أغسطس 2011, 11:25 pm | |
| منتدى تعليمي لكل المراحل الدراسية من الكي جي إلى الثانوية العامة ماما هنا | |
|