أسس التقييم العقارى

التقييم العقاري (التثمين العقاري) أحد أهم الأسس الاقتصادية لمعرفة قيمة وثمن الممتلكات الاصول بفرعيها (الثابته والمنقوله)، ومنه يمكن معرفة القيمة الاقتصادية لمعظم مركبات الاقتصاد واستخراج القييم السوقيه والقييم الاخري الغير سوقيه، وتكمن أهميته في موضوع البحث عن قيمة الممتلكات لمعرفة نصيب الزكاة في المجتمعات الإسلامية، وكذلك قيمة الضرائب، والتي تعدُّ أحد أهم الأسس للاقتصاد الغربي. حيث إن له قيمته وأهميته كأساس في احتساب القيمة الأساسية للممتلكات، سواء لعمليات التمويل(تمويل عقاري او رهن ....)، أو حتي دراسات الجدوى الاقتصادية، و له آثاره الإيجابية على المجتمع. وله ايضا آثاره السلبية إذا ما لم يتم تقنينه ووضع الأسس التي تضمن عدالته في التقييم ويتم التقييم العقارى بواسطة خبراء محترفين أوبواسطة رجال الأدارة كماهو متبع فى الضرائب العقارية عن طريق مأمورى الضرائب ويتوقف التقييم العقارى على أسس يجب مراعاتها عند عملية التقييم منها على سبيل المثال وليس الحصر مستوى البناء والموقع الجغرافى فمثلآ القرية تختلف عن المدينة والمرافق مثل الكهرباء والمياة والصرف الصحى والغاز الطبيعى والرصف ومستوى الخدمات مثل المدارس والمستشفيات والمخابز وأيضآ أشياء أخرى مثل التشجير والتخطيط العمرانى للشوارع فمثلآ التخطيط العمرانى فى القرية يختلف عن المدينة وتتوقف عملية التقييم على مدى أحترافية القائم بأعمال التقييم فيجب أن يكون القائم بهذا العمل لدية القدر الكافى منم المهنية حتى ينجز هذا العمل كما ينبغى ويختلف التقييم من شخص لأخر وهذا وارد فعملية التقييم عندما تتم بطريقة بشرية (عن طريق المقيم وليس الميكنة) فأن الطبيعى أن يختلف رأى المقيم عن الأخر بيد أن التقييم يختلف أيضآ عندما يكون لغرض معين فان التقييم من أجل البيع يختلف عن التقييم من أجل أستخراج قيمة أو وعاء الضريبة وهناك طرق للتقيم فمثلآ يختلف تقييم الوحدة العادية أو المنزل العادى فيكون من السهولة تقييمة بالنظرة الفاحصة لمأمور الضرائب مثلا بينما المصانع والفنادق عملية تقييمها معقدة وتحتاج الى جهد كبير وأحترافية عالية فى تقييمها وكذالك الطريقة التى يتم بها التقييم فهناك على سبيل المثال القيمة السوقيةوالقيمة الدفترية وأيضا القيمة الأستبدالية أولآ القيمة السوقيةتعرف بأنها السعر الذي يحققه العقار إذا عُرض للبيع في سوق مفتوح من قبل بائع راغب بالبيع ومشترى راغب بالشراء، مع اعتبار أن كافة آليات السوق قد حصلت خلال وقت كافٍ لمناقشة البيع دون تأثيرات خارجية بالزيادة أوالنقص ليس للعقار دخل فيها مثل أضطرار البائع للبيع أو وجود ميزة خافية على البائع قام المشترى من أجلها بشراء العقار بسعر يزيد عن ثمنة الحقيقى ثانيآ القيمة الأستبدالية وتعتمد على مقارنة العقار القائم فعليا بقيمة عقار جديد يتم أنشاءة مع مراعاة عمر المبنى وحالة البناء وصلاحيتة للأستخدام ويتم تقييم الأرض طبقا لسعر السوق فى هذة الحالة ثالثآ القيمة الدفترية وهى التى يتم أثباتها فى دفاتر المنشاة عن طريق المحاسبين وهى خاصة بالشركة وغالبا لم يؤخذ بها فى حالات التقدير والتقييم من أجل استخراج الوعاء الضريبى لانها موضوعة من طرف الشركة أو المنشأة نفسها ولمصلحتها وقد ثارت فى الفترة الأخيرة مشاكل بين مصلحة الضرائب العقارية وبين المنشأت السياحية والفنادق والمصانع حول الطريقة التى يتم من خلالها تقييم هذة المنشأت لتحديد وعاء الضريبة وقد أستقر الراى على التقييم بناء على القيمة الاستبدالية وتعتبر هذة هى الطريقة المناسبة للتقييم وأى سلبيات سوف تظهر لاحقآ سيتم التطرق لها وأيجاد الحلول المناسبة