اسس التقييم العقارى 2

للتقييم العقاري أسس ينبني عليها ، ولا يقوم التقييم أو التثمين العقاري إلا بها ، وهي :

أ - تحديد موضوع التقييم :
وتشمل تحديد :
1- الموقع , المباني الموجودة .
2- تحديد نوع ملكية العقار المقيم .
3- تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .
4- تحديد الغرض من التقييم ( وهذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير ) .
5- تحديد تاريخ التقييم .
6-
تحديد أي عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و
إطلاع طالب التقرير عن العوامل المحددة للتقييم . من المعلومات السابقة يتم
تحديد الطريقة الأنسب لعمل التقييم و فى كثير من الأحيان تكون الطريقة
الصالحة واحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات .

ب - تحديد المعلومات المطلوبة ومكان الحصول عليها :
متى
تم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات المطلوبة والمناسبة لكل
طريقة ويجب أن يكون المقيم ملم بكيفية جمع المعلومات ومصادرها .

ج - جمع وتسجيل والتحقق من المعلومات :
يمكن تقسيم المعلومات إلى :
- معلومات عامة : ( البلد – المحافظة – المدينة – المنطقة المجاورة ) .
- معلومات خاصة بالعقار : ( الموقع – البناء ) .
- معلومات خاصة بطريقة التقييم : ( طريقة التكلفة- طريقة البيع السابق - طريقة رأسمال الدخل والمصروفات ) .

د - تحديد أقصى وأفضل استخدام للعقار :
لتحديد
قوى السوق الضاغطة لاستغلال العقار لأقصى وأفضل استخدام ( أعلى ربحية فى
استخدام العقار ) . هذا التحليل يقتضي مراعاة الموقع , أبعاد قطعة الأرض ,
نوعية ومسطح البناء , جميع الخواص الطبيعية الأخرى ومدى مواءمة هذه الخواص
لمقتضيات السوق بمعنى هل يخدم أفضل وأحسن استخدام متطلبات السوق والتى
توضحها مؤشرات السوق مثل العرض والطلب .

هـ - تقدير قيمة الأرض :
يتم
فى هذه المرحلة مقارنة الخواص الطبيعية والخدمات المجاورة للموقع ( غير
شاملة البناء ) بمثيلاتها بالمواقع القريبة التي لها أفضل وأحسن استخدام
مماثل . بناءً على ما سبق يتم تعديل سعر الأرض لتعكس الاختلافات الجوهرية
بين موقع التقييم والمواقع المقارنة . ومن هذه المقارنة وبالحكم على أسعار
المواقع المجاورة يتم تحديد سعر الأرض ( تقييم الموقع ) ( Site valuation )
.

و - تقدير قيمة المبنى ( التحسينات ) :
بأحد الطرق الثلاثة المعروفة :
1 - طريقة التكلفة .
2 - طريقة المقارنة بالبيوع السابقة .
3 - طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل .

ز - التوفيق بين النتائج السابقة :
عادةً
الطرق السابقة لا تنتج قيمة واحدة للعقار . المقيم لا يجب أبداً أن يأخذ
القيمة المتوسطة وإنما يجب إعطاء الوزن الأكبر للطريقة التي تحظى بأكبر وزن
مقارنة بالطرق الأخرى والتى تعكس بأكبر دقة قيمة العقار .

ح - إعداد التقرير النهائي للتقييم :
هذا
التقرير يجب أن يحوي المحددات التي وضع فى إطارها التقرير ( وهي قائمة
بالشروط المحددة لصلاحية التقرير ومحددة لدور المقيم والظروف العامة التي
وضع تحتها التقرير ) . وذلك لحماية المقيم أولاً ولتوضيح ملابسات التقرير
للقارئ ثانياً . كما يحوي التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات
التي اتبعها لإعداد التقرير وذلك لصالح طالب التقرير ولأحكام توافق تقارير
التقييم المختلفة وللحكم على التقرير بطريقة موحدة .