اسس التقييم العقارى

التقييم العقاري
التقييم العقارى مهمته الأساسية تقدير قيمة الأملاك
العقارية محل الإعتبار- هذه القيمة قد يكون الحافز لتقديرها أسباب عديدة
مثل البيع والشراء أو التأمين أو إحلال أجزاء أو التعويض عن خسارة جزء من
أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أو إستكمال بناء أملاك عقارات سكنية أو
تجارية أو....... الخ . ويتعامل خبير التقييم العقارى مع جهات عديدة مثل
مشترى العقارات أو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات أو وسطاء عقاريين -
والمعتاد اللجوء إلى خبير التقييم والذى يجب أن يكون علاقته الوحيدة
بالعقار هو التقييم فقط دون أى علاقة أخرى
ويقدم الخبير عمله على هيئة
تقرير تقييم " Appraisal Report" ولتقديم التقرير يجب على الخبير إجراء
دراسة مستفيضة لتقدير قيمة الأملاك التى يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية،
الحالة الاقتصادية . ويجب لأداء عمله أن يكون قادر على قراءة وفهم العديد
من النصوص والتعاريف والعقود القانونية وأن يكون لديه قدر من العلوم
الهندسية لتحديد الأبعاد والخواص الطبيعية للأملاك كما يجب أن يكون ملماً
بعلوم البناء والتشييد وحساب تكاليف البناء ومصاريف الصيانة والإدارة
للأملاك وتقدير ما تغله الأملاك من عائد وبالإختصار فخبير التقييم العقارى
يجب أن يلم بعلوم الهندسة والمساحة والاقتصاد والمحاسبة والإدارة المالية
والتمويل

خبير التقييم العقاري

هو الشخص المسئول عن حساب
المبلغ المالى لأى قيمة تتعلق بعقار وذلك وفق معايير وطرق تحليل علمية
منظمة يؤدى إستخدامها إلى الوصول إلى نتائج منطقية متوافقة مع هذه المعايير
وطرق التحليل
وهو مسئول عن تقديم طرق التحليل ونتائجها إلى العميل بطريقة علمية منظمة واضحة أمينة ووفق معايير محددة
وفى سبيل ذلك له أن يستعين بمن يراه كفء لإستكمال العمل الموكل إليه ولكن تحت مسئوليته الشخصية

أغراض التقييم

تتعدد الأغراض التى من أجلها يجرى التقييم وبتعدد الأغراض تتعدد النتائج فعلى سبيل المثال لا الحصر يجرى التقييم لأسباب عدة منها :
تحديد السعر الذى يطلبه البائع .
مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء .
تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركه .
تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
تحديد قيمة أملاك يتم تبادلها عند إندماج أو تصفية أو إفلاس شركات .
تحديد قيمة تمويل قرض عقارى والتى عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار.
تحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك .
تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى .
تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل .... الخ .
تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب .
تحديد الضرائب على هدايا الملاك .
تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
تقييم الأملاك عند حالات الطلاق وقسمة الأملاك بين الزوجين. (فى بعض الدول)
تقييم الأملاك فى أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
تحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية .
تحديد أنسب قيمة لإستخدام أملاك خالية .
تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة إستخدامه بطريقة أفضل ..... الخ .
تحديد ما إذا كان الإستخدام الحالى لأملاك هو أفضل إستخدام لها أم لا .


نشأة التقييم العقاري وتصاريح مزاولة المهنة :
نتيجة
لتعدد أسباب تقييم الأملاك ( التقييم العقارى ) يتضح أن هذه المهنة قد
مارسها الناس منذ فترة بعيدة ولعل من أقدم الدول الحديثة فى مجال التمويل
العقارى الولايات المتحدة الأمريكية والتى أدخلت نظام التمويل العقارى فى
أعقاب الكساد الأكبر فى أوائل الثلاثينيات ومع التمويل العقارى ظهرت منظمات
عديدة منها .
منظمة مقيمى العقارات السكنية (Society of Residential Appraisers)
والمعهد الأمريكي لمقيمى الأملاك العقارية (American Institute of Real Estate Appraisers)
والمنظمة الوطنية لمجلس الأملاك العقارية (National Association of Real Estate Board)
ومع
التمويل العقارى كان لابد من التقييم لحساب الحدود الأمنة للتمويل ومارس
المهنة فئات كثيرة أشهرها الوسطاء العقاريين حتى كانت فترة الثمانينات (
1980 - 1990 ) والتى شهدت تطورات إقتصادية عديدة كان من جرائها تأرجح أسعار
العقارات صعوداً ثم هبوطاً وإنهياراً فى ولايات عديدة منها ولاية
كاليفورنيا وولايات البترول والولايات الشمالية الشرقية ونتيجة لحدوث
تغيرات اقتصادية أخرى صاحب هذا التأرجح إنهيار واحدة من أكبر المؤسسات
المالية العقارية Savings & Loans)) لأسباب كان من أهمها وجود عيوب فى
نظام التقييم العقارى وهو ما دفع المجتمع الاقتصادى للإصرار على ضرورة حصول
المقيمين العقاريين على شهادة لممارسة المهنة .
لقد بدأت تلك الحقبة
مع تنظيم قوانين المؤسسات المالية وزيادة حدود تأمين الحسابات المالية ومع
زيادة المنافسة بين المؤسسات المالية ووجود فائض مالى لدى العديد من
المؤسسات المالية ومع إرتفاع سعر الفائدة ووجود قروض عقارية طويلة الأجل
سبق منحها بفوائد منخفضة والتى لا تقوى على منافسة القروض قصيرة الأجل
عالية الفائدة ولكسب المنافسة إنزلق الكثير من مسئولى المؤسسات المالية -
عن قلة خبرة أو سوء نية -فى فخ تمويل العديد من المشاريع ضعيفة الدراسة
والتى لم يصاحبها دراسة جيدة لحالة السوق . بعض هذه المشروعات يمكن إعتباره
عالى المخاطرة فى ظروف السوق الجيدة وللأسف لم تقف الظروف الإقتصادية
والسياسية فى صف المغامرين وكان لتغير بعض قوانين الضرائب بإلغاء الحافز
الضريبى على العقارات إنسحاب عدد كبير من المستثمرين من سوق العقارات ومع
إنخفاض أسعار البترول فى تلك الفترة إنهارات أسعار العقارات

الأمر
الذى نتج عنه إنهيار العديد من المؤسسات المالية التى كانت قد إنغمست فى
النشاط العقارى - ولعل أحد أهم أسباب إنهيار بعض هذه المؤسسات هو سوء أداء
أعمال التقييم العقارى ( نتيجة الإهمال وعدم وجود ضوابط علمية لأعمال
التقييم أو الغش المتعمد أو كلاهما ) فى إعداد تقييم حقيقى للأملاك التى
تمنح لها القروض - وقبل إنهيار مؤسسة التوفير والقروض الأمريكية Savings
& Loans)) لم تكن أى ولاية أمريكية تشترط الحصول على شهادة خبرة لأداء
عملية التقييم العقارى وكانت العديد من القروض تمنح عن طريق مقيمين تتعاقد
معهم المؤسسات المالية بمعرفتها أو عن طريق تقييم الوسطاء العقاريين ولكن
بعد إنهيار السوق فى الثمانينات وإنهيار مؤسسة التوفير والقروض Savings
& Loans)) غيرت الحكومة الفيدرالية الأمور وبات من الضرورى حصول
المقيمين العقاريين على شهادة خاصة بأعمال التقييم .

فى أعقاب إنهيار بنك Savings & Loans)) أصدر الكونجرس تشريع إصلاح وتحديث المؤسسات المالية :
(FIRREA) “Financial Institutions Reform , Recovery , and Enforcement Act”
وفى
يوليو 1991 إصدار الكونجرس تشريع بأن تتم كل أعمال التقييم العقارى
للأعمال الحكومية بواسطة خبراء تقييم لديهم تصريح أو إجازة ممارسة المهنة
(Certified Appraisal) أو (Licensed Appraisal) من الولايات التابعين لها.
وتم تقسيم المقيمين العقاريين إلى نوعين :-
حاصل على ترخيص (Licensed) وهو خبير تقييم لأعمال تقل قيمتها عن 000 250 دولار
حاصل على إجازة عمل (Certified) وهو خبير تقييم لأعمال تتعدى 000 250 دولار
كما
أصدر الكونجرس قرار بأنه على من يرغب من المؤسسات المالية عدم التقيد بهذا
الشرط أن يثبت للحكومة الحدود الدنيا التى يمكن ألا يستعمل معها خبير يحمل
إجازة رسمية بنوعيها وذلك للأعمال التى تقل عن حد أدنى وعلى المؤسسة
المالية أن تثبت أن هذه الحدود لا تهدد سلامة المؤسسة المالية .
وحفاظاً على سلامة المؤسسات المالية الأمريكية أنشئت مؤسستان هامتان هما :
مجلس مواصفات التقييم (ABS) “Appraisal Standards Board”
ومجلس تأهيل المقيمين العقاريين (AQB) “Appraiser Quantification Board”
والمجلس
الأول يختص بوضع الاشتراطات الموحدة لكيفية أداء أعمال التقييم وكيفية
إعداد التقارير الخاصة بها وهو المسئول عن إصدار الاشتراطات الموحدة
لممارسة مهنة التقييم العقارى :
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)

وأهم إصدارات المجلس التى تعنينا هنا هى :
اشتراطات أداء أعمال التقييم العقارى
اشتراطات اعداد تقرير التقييم العقارى
اشتراطات مراجعة تقييم عقارى
اشتراطات تقديم إستشارات عقارية
اشتراطات تقييم عقارى جماعى
اشتراطات أداء تقييم الأعمال التجارية
اشتراطات إعداد تقرير تقييم الأعمال التجارية
والمجلس الثانى هو المسئول عن تحديد المؤهلات المطلوبة للحصول على أى من شهادتى أعمال التقييم : License , Certification ))
وأقتضى الكونجرس أن على الولايات المانحة لشهادة الخبراء العقاريين أن تتقيد بالحدود التى وضعها هذان المجلسان .